Om fria hyror i nyproduktionen

Regeringskris idag. (V) vill inte ha fria hyror. Nooshi Dadgostar har stridit intensivt mot utförsäljning av hyresrätter och marknadshyror i åratal.

Idag publicerar Folkbladet här i Norrköping en debattartikel som jag skrev för en vecka sen. Då fanns regeringskrisen inte på kartan. Syftet med artikeln var att titta kritiskt på konsekvenserna för stadsbyggandet, att ge bränsle på brasan under remisstiden. Här nedan återges artikeln  i sin helhet, komplett med redaktörens tillspetsade rubrik:

Folkbladets puffbild.Här läggs sista handen vid rivningen av runt 700 hus i Klarakvarteren i Stockholm på 1960-talet. Måns Hagberg vill förebygga ett nytt "rivningsraseri."

Ett konkret förslag om fri hyressättning i nyproduktionen är ute på remiss. Fastighetsägarna ska få avtala den hyra de vill, sen ska hyran höjas med konsumentprisindex. För befintliga lägenheter ska hyran förhandlas årligen enligt dagens system. Ombyggnad från lokaler till hyresrätter ska räknas som nyproduktion.

Självklart är det yttersta syftet från tillskyndarna att det ska bli fri hyressättning också i det befintliga lägenhetsbeståndet. Det bidrar säkert till att Hyresgästföreningen och (V) är hårt emot förslaget. Men även om man tror att detta är enda steget finns en del att betänka! Inte minst viktigt: Vad kommer det att betyda för stadsmiljön? 

Ombyggnad av lokaler till bostäder kan vara en bra idé. Här i Norrköping har det blivit fint på flera håll då klassiska fabrikslokaler med stora fönster byggts om. Men ibland kan det vara svårt eller omöjligt att få till en fullgod bostadsmiljö med öppningsbara fönster mot det fria, uteplats och förråd. Om lagen om fri hyressättning tolkas som någon sorts frikort att göra vad som helst kan det också bli hur tokigt som helst. 

"Nyproduktion": Själva ordet nyproduktion anknyter till gammalt tänk. Statskommunala bostadslån avsåg oftast nybyggnad. Efterkrigstidens rivningsraseri initierades av staten. Då tappade Sverige massor av kulturellt kapital och blev fattigare som kulturnation. Landet miste hundratusentals lägenheter som idag hade varit åtråvärda. 

"Nyproduktion" låter som att bygga nytt på obebyggd mark. Men dagens byggande sker oftast som förtätning, eller rivning och nybyggnad. Befintliga miljöer påverkas väldigt mycket.

Idag kan en fastighetsägare som vill höja hyran rejält tillgripa det som pejorativt kallas lyxrenovering. Det vill säga ändra så mycket att hyrorna helt kan omförhandlas. Men det är ändå en förhandling, och hyresgästföreningen och hyresnämnden kan hålla emot. Fri hyressättning i nyproduktionen ger friare tyglar. Genom att riva och bygga nytt kan man bli av med sina hyresgäster, få nya som kan betala mer och få automatiska hyreshöjningar i takt med inflationen. Just nu är inflationen låg. Men den kan utvecklas hur som helst inom de tidsperspektiv som gäller för hus.

Då man river och bygger nytt måste det nya bli hårdare exploaterat för att täcka fastighetsförvärv och rivning. Hård exploatering slår ofta fel, som i Stockholm där barnen i nyproduktionen hänvisas till solfria innergårdar eller t o m upp på taken för att få lite ljus på sig.

Från hyresgästsynpunkt är detta förstås inte bra. Men också kommunerna och de som bor i villa eller bostadsrätt har anledning att fundera på vad om händer om befintliga bostäder tas bort och ersätts med nya i en högt exploaterad miljö. Och fundera på om det är bra att radera ännu mer av sin historia för att få nya blanka historielösa hus.

Ett sätt att förebygga detta är att ändra i den föreslagna lagtexten. Skriv så här i första paragrafen, mitt tillägg i fetstil:

I denna lag avses med nyproduktion en lägenhet som har färdigställts den 1 juli 2022 eller senare. Den får inte ha bildats av utrymme som omedelbart före färdigställandet till någon del använts som bostadslägenhet eller genom att en befintlig fastighet med bostadslägenheter rivits för att ge plats för nyproduktion.

Låter tillägget slarvigt och ogenomtänkt? Jajamän, det stämmer. Men det är varken slarvigare eller mer ogenomtänkt än utredningen om fri hyressättning i nyproduktionen.

Måns Hagberg. Arkitekt och samhällsbyggare.

Länk:

https://folkbladet.se/asikter/debatt/artikel/fria-hyror-kan-leda-till-ett-nytt-rivningsraseri/jnxgp3nr

2021-06-21 11:14   mombasa

Intressant och tankeväckande. Att definitionen av nyproduktion är rymligare än vad man i förstone tänker.
/Gunnar S

Besvara

Svar från Måns H 2021-06-21 22:02

Tack Gunnar för din reflektion!

Svara

2021-06-21 12:08   Sten-Åke Sändh

Marknadsstyrda hyror har en underbar sideffekt. Om de blir tillräckligt höga så kommer bostadsköer att försvinna som efter ett sim-salabim.

Med ett byggande som under lång tid inte kunnat möta en behovsdriven efterfrågan så är det ju öppet mål för ordentliga hyreshöjningar på de orter där jobben finns och det lär väl även öka rivningsbenägenheten i avfolkningskommunerna av de hus som ingen längre vill hyra. Den rivningsdriften finns ju också.

Länge har byggarna främst velat bygga strandnära i attraktiva områden då man då kunnat sälja bostadsrätter till högre priser än annars. Det jag undrar över för framtiden är hur stränderna ska kunna skyddas och hus byggas på annan mark som inte ligger i absolut strandnära lägen.

Jag ser ju hur kommunerna runt om i Stockholms län fullständigt kapitulerat när folk flyttat ner sina strandliv med jättebryggor och privata marinor samt tillhörande strandnära bebyggelse trots att det funnits ett strandskydd i många år nu - som dock få respekterar idag. Tyvärr tror jag bara en ordentlig havsyrenivåhöjning kan nollställa den trenden och i Stockholm sjunker nivån nu med en takt med ca 2mm per år om jag läst rätt då landhöjningen fortfarande är större än havsnivåns höjning.

Priserna skenar när nu de sista lediga tomterna nu säljs även ute på skärgårdsöarna. Kampen om marken hårdnar nu när vi också ser att fler ser som sista utväg att bosätta sig permanent även på öar som tidigare inte varit permanent bebodda med åtföljande krav på samhällsservice. Detta har blivit väldigt tydligt i år med Covid.

Många äldre bor nu mer eller mindre permanent ute i sina f.d. sommarhus som de nu uppgraderar från vedeldning och direktverkande el till billiga allt energieffektivare luftvärmepumpsvärmda system kombinerat med solcellsel. Fler och fler ser till att installera trådlöst Internet där det går och fiber där täckningen inte funkar (oftast på öarnas östsidor som ligger i signalskygga sett mot fastlandet).

Öarna verkar just nu ha utvecklats till bostadsmarknadens nya "frontier-area". Fler och fler i yrkesverksamma åldrar sneglar på öfastigheterna då dessa fortfarande är betydligt billigare än fastlandsfastigheterna. De är inte bara billigare i absoluta tal utan tomterna är ofta mycket större ön på fastlandet där villatomterna kanske ofta inte är mer än knappt 1000 kvadrat och är det något som verkligen är exklusivt idaag, så är det yta. Tomterna är ofta så stora att man överhuvudtaget inte kan se några grannar.

Tomterna på ön där jag bor ligger ofta på 4-5000 kvadratmeter (men det finns fortfarande egendomar på upp till 30 000 kvadrat på en halvstor ö med 1 km i diameter) och en av de sista obebyggda såldes för 800 000 i våras. En liten villatomt på Vaxön eller Resarö med landförbildelse i hyfsat läge kostar flera miljoner.

Bostadsmarknaden i Sverige är ett ofantligt misslyckande där 100 000-tals unga idag har stora problem med att överhuvudtaget kunna flytta ut från föräldrarna till ett eget boende. Politiken verkar ju dessutom fullständigt paralyserad och oförmögen att ta fram långsiktigt fungerande lösningar för bostadsmarknaden och det är ju de problemen som nu äntligen hunnit i kapp politiken och regeringens arrogans. Innan bostadsproblemen för dagens unga är nöjaktigt lösta till priser som de han leva med så kommer de här problemen att fortsätta pocka på sin lösning och göra framtida regeringars stabilitet osäker.

En sak jag dock undrat länge över är var dagens ungdomars ursinne har tagit vägen. Det verkar som om de är lika paralyserade som regringen.

Besvara

Svar från Måns H 2021-06-21 22:27

Intressant inlägg!

Om man får raljera så finns ingen bostadsbrist. Det går ju att köpa en bostadsrättslägenhet eller en villa direkt!

I verkligheten finns förstås en plågsam bostadsbrist. Jag tror inte alls att fri hyressättning hjälper. Och utom att det blir dyrt för dom som kan få fram pengarna blir det dyrt för kommunerna. I alla fall om vårdbiträden ska ha nånstans att bo mellan arbetspassen i vården. Och även alla andra med knaper ekonomi.

Samtidigt har ju allmännyttan i betydelsen icke-vinstdrivande stiftelser avskaffats. Allmännyttan har bolagiserats och ska vara "affärsmässig" och här i Norrköping skickar allmännyttan mycket pengar till kommunen. Så det är fullt möjligt att vara hyresvärd med förhandlade hyror. Fredrik Lundbergs förmögenhet grundades med hyresintäkter.

Svara

2021-06-22 09:43   Hundblues

Intressant och klok aspekt på frågan. Så långt hade jag inte tänkt. Men mitt största problem är att vi fokuserar på en lösning (fri hyressättning) i stället för att diskutera problemet, för få hyresrätter. Om man fokuserar på problemet måste man diskutera flera alternativa lösningar (där fri hyressättning är en av många) och ställa dessa mot varandra. Om man gör det är det ju inte säkert att man kommer fram till att fri hyressättning är den bästa lösningen (såvida man inte tillhör de som tror att den fria marknaden är lösningen på alla problem, men det tror inte jag.)

Besvara

Svar från Måns H 2021-06-22 21:18

Före kriget sattes en serie bostadssociala utredningar igång. De utmynnade omsider i att kommunerna byggde upp allmännyttiga stiftelser med uppdrag att producera bra bostäder till överkomliga hyror. Statskommunala lån. Ingen oms/moms på byggsektorn. Sen vart detta för dyrt ansåg även (S) och deras Jörgen Andersson fick agera torped och sänka systemet. Från att det kostade statskassan en hel del blev bygg- och hyresmarknaden en lika stor inkomstkälla.

Nu behövs något liknande, ett helhetsgrepp. Att en oreglerad marknad skull lösa alla problem tror inte heller jag.

Svara